Refinanzierungsansätze im aktuellen Immobilienfinanzierungsmarkt
Ein wenig nach dem Motto: Hilf Dir selbst, sonst hilft Dir „Keiner“ …
Aktuelle Situation
Fragt man Politiker, haben wir keine Kreditkrise; fragt man Immobilieninvestoren, berichten diese von massiven Schwierigkeiten, aktuell eine langfristige Immobilienfinanzierung zu erhalten. Wenn es doch klappt, akzeptieren sie wesentlich höhere Margen von 200 – 300 Basispunkten bzw. verschärfte Finanzierungsbedingungen (z. B. niedrigere Beleihungsausläufe als zur Refinanzierung bestehender Fazilitäten nötig). Hintergrund ist neben den bankinternen Problemen der Möglichkeiten der Eigenkapitalunterlegung, dass institutionelle Investoren wie Lebensversicherungen, Pensionskassen, Rentenfonds, multinationale Unternehmen immer noch sehr reserviert sind, Banken eine Refinanzierung zu stellen. Institutionelle Investoren scheuen aktuell Bankinvestments, da zukünftige Risiken in den Bankbilanzen weiterhin unklar sind und fast alle institutionellen Investoren aus ihrer Sicht ausreichend investiert sind und keine weiteren Investments in Bankrefinanzierungen tätigen wollen.
Damit befindet sich der aktuelle Finanzierungsmarkt in einer ineffizienten und nicht funktionierenden Situation:
- Institutionelle Investoren suchen konservative Anlagemöglichkeiten außerhalb der Bankenwelt
- Immobilieninvestoren sehen sich hohen Herausforderungen ausgesetzt, wie sie sich ausreichend Fremdkapital beschaffen können, da die Banken als Finanzierungspartner aktuell nicht ausreichend zur Verfügung stehen (können)
Was ist zu tun?
Es klingt einfach… Finanzierungsnachfrage und die Suche nach klar verständlichen, transparenten und konservativen Anlagemöglichkeiten wieder zusammenbringen.
Diese leicht zu fordernde Maßnahme ist in der operativen Ausgestaltung hoch komplex, da sie im Prinzip das klassische Bankgeschäft darstellt.
Gibt es Ansätze, kurzfristige und pragmatische Lösungen, die beiden Seiten wieder zusammenbringen?
Lösungsansätze
Es bieten sich zwei konkrete Lösungsansätzen für unterschiedliche Größenklassen der Finanzierungsnachfrage:
a) Pooling von 10 – 20 Finananzierungsnachfragern und direkte Platzierung bei Institutionellen Investoren
Um die beiden Marktseiten wieder zusammen zu bringen, ist die Finanzierungsnachfrage von Immobilieninvestoren mit einem Finanzierungsbedarf von 10 – 20 Mio. Euro zu poolen und als Gesamtportfolio bei Investoren zu platzieren. Dieses Modell bietet sich für Immobilieninvestoren an, die ´
- im avisierten Finanzierungsbereich von 10 – 20 Mio. € liegen,
- sich einheitlichen Regeln des Gesamtportfolios hinsichtlich Auszahlungszeitpunkt, Laufzeit, Tilgungsstruktur, Objektqualitäten, Ausläufe, Volumina etc. anschließen können,
- einheitliche Verträge für die Gesamttransaktion akzeptieren können,
- …
Im Anschluss an eine Vorplatzierung kann das konkrete Portfolio festgelegt und die gesamte Transaktionsstruktur mit den dann Beteiligten ausgearbeitet und umgesetzt werden. Ein unabhängiger „Moderator“ sollte u.a. das Transaktionskonzept, die Koordination der Interessen aller Beteiligten, Platzierung sowie laufende Betreuung und Abwicklung bis zur Restlaufzeit einbringen.
b) Individuelle Strukturierung von großen Finanzierungsvorhaben und direkte Platzierung bei Institutionellen Investoren
Für Finanzierungsvolumina von über 100 Mio. (ggf. auch 50 Mio.) bietet sich ein Modell der individuellen Platzierung des Gesamtvolumens ggf. in Verbindung mit einer Aufsplittung in Teiltranchen und deren Zuschnitt auf die jeweiligen Interessen der Transaktionsbeteiligten an. Der Moderator wird dem Immobilien-Investor einen Kredit ausreichen, wenn er zuvor das Immobilienrisiko individuell an die institutionellen Investoren weitergereicht hat. Hierbei kann jeder Investor die ihm passende Methode des Risikotransfers wählen (Anleihen, Schuldscheindarlehen, Pensionsgeschäft etc.).
Schlüssel für den Erfolg ist in beiden Modellen die Platzierung der Immobilienrisiken als ein klar abgegrenztes und einfach verständliches Investorenprodukt mit klar identifizierbaren Cash-flows bzw. im Verhältnis zum Ertrag stehenden und transparenten Risikopotentialen. Zusätzlich wird der Moderator auch den Investoren gegenüber sämtliche Transparenzanforderungen erfüllen müssen, damit diese stets aktuell ihre Risikobeteiligung bewerten können. Mit der zeitlichen Dauer eines solchen Transaktionskonzeptes generiert man dann auch eine Kreditrisiko-Historie, die den Transaktionsbeteiligten für zukünftige Investments zur Verfügung steht.
Martin Damaske
Geschäftsbereichsleiter Business Development
TXS GmbH
www.txs.de
martin.damaske@txs.de